{"id":13864,"date":"2020-12-23T12:49:32","date_gmt":"2020-12-23T12:49:32","guid":{"rendered":"https:\/\/normativamunicipal.com\/uncategorized\/arrendamiento-vivienda-catalunya\/"},"modified":"2020-12-23T12:49:32","modified_gmt":"2020-12-23T12:49:32","slug":"arrendamiento-vivienda-catalunya","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/normativamunicipal.com\/?p=13864","title":{"rendered":"Arrendamiento vivienda CATALUNYA"},"content":{"rendered":"

DECRETO LEY 9\/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a en el \u00e1mbito de la prenda.<\/strong><\/p>\n

[sc name=\u00bburbanismo\u00bb ]
\nEl presidente de la Generalidad de Catalu\u00f1a
\nSea notorio a todos los ciudadanos y ciudadanas que el Gobierno ha aprobado y yo, de acuerdo con lo que establece el art\u00edculo 67.6.a) del Estatuto de autonom\u00eda de Catalu\u00f1a, promulgo el siguiente
\nDecreto ley
\nExposici\u00f3n de motivos
\nEl Parlamento de Catalu\u00f1a, por medio de la Moci\u00f3n 84\/XII, aprobada el 9 de mayo de 2019, inst\u00f3 al Gobierno de la Generalidad a impulsar de forma urgente la aprobaci\u00f3n de medidas legislativas, en el marco del derecho civil de Catalu\u00f1a, para permitir que Catalu\u00f1a cuente con una regulaci\u00f3n propia del contrato de arrendamientos urbanos y, en particular, dote a las administraciones p\u00fablicas de las herramientas necesarias para limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en zonas de fuerte demanda acreditada.
\nLa urgencia de estas medidas es manifiesta. La salida de la crisis financiera internacional y la progresiva reactivaci\u00f3n econ\u00f3mica de los \u00faltimos a\u00f1os han incidido con fuerza en el mercado de la vivienda, que ha experimentado una cierta retracci\u00f3n del acceso en r\u00e9gimen de propiedad, por razones no solo de precio sino tambi\u00e9n de financiaci\u00f3n y un aumento sustancial de la demanda de vivienda de alquiler. Este aumento, combinado con la corta duraci\u00f3n de los contratos de arrendamiento en aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n del Estado, ha propiciado una fuerte escalada de precios, que en Catalu\u00f1a han crecido en torno a un 30 % en los \u00faltimos cinco a\u00f1os. Esta tendencia ha sido a\u00fan mayor en Barcelona y en su entorno metropolitano, al a\u00f1adirse el auge del turismo urbano, que ha desviado viviendas hacia usos no residenciales, y la entrada de capital internacional en grandes operaciones de inversi\u00f3n inmobiliaria.
\nLa fuerte subida de las rentas ha provocado dificultades econ\u00f3micas muy graves para acceder a la vivienda y para permanecer en ella. Los j\u00f3venes y las personas y familias con bajo nivel de ingresos son quien m\u00e1s han sufrido y todav\u00eda sufren situaciones de exclusi\u00f3n residencial. Estudios recientes publicados por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona indican que el esfuerzo necesario para acceder a la vivienda ya est\u00e1 superando el de los a\u00f1os de inicio de la crisis y que la tasa de sobrecarga de los inquilinos que lo son a precios de mercado supera el 40 % en Barcelona y en el \u00e1rea metropolitana, muy por encima de la media europea y de lo que se considera razonable para una econom\u00eda familiar. La vulnerabilidad que deriva de ello se est\u00e1 traduciendo, en la pr\u00e1ctica, en la expulsi\u00f3n de muchos vecinos de su entorno de residencia, sea por desahucio o por la imposibilidad de afrontar los nuevos precios que se establecen al vencer los contratos. Esta din\u00e1mica de segregaci\u00f3n de espacio en funci\u00f3n de la capacidad econ\u00f3mica incide muy negativamente en la estructura urbana y en la cohesi\u00f3n social.
\nLos retos que plantea el acceso a una vivienda digna y asequible se deben abordar prioritariamente con pol\u00edticas p\u00fablicas. La Generalidad de Catalu\u00f1a y las administraciones locales se han mostrado en la \u00faltima d\u00e9cada particularmente resolutivas adoptando y ejecutando medidas dirigidas a incrementar el parque de vivienda p\u00fablica y social, si bien el enorme d\u00e9ficit hist\u00f3rico en este terreno har\u00e1 que sea necesario un esfuerzo largo y sostenido para obtener resultados apreciables. A parte de estas actuaciones, todos los informes de diagn\u00f3stico y los planes de vivienda reservan un papel espec\u00edfico a los instrumentos del derecho privado.
\nQue la regulaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de vivienda puede y debe contribuir tambi\u00e9n a hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna lo manifiesta la legislaci\u00f3n de arrendamientos urbanos de los pa\u00edses de nuestro entorno. Este objetivo se plasma sobre todo con dos tipos de medidas. Por un lado, es habitual que las relaciones contractuales sean de duraci\u00f3n larga o indefinida. Aunque las leyes establezcan plazos breves de duraci\u00f3n contractual, en muchos pa\u00edses los inquilinos los pueden prorrogar indefinidamente o por plazos largos, con actualizaci\u00f3n peri\u00f3dica de las rentas, mientras no concurra alguna de las causas legalmente tasadas de resoluci\u00f3n. Por otro lado, m\u00e1s recientemente (por ejemplo, a partir de 2014 en Francia y en Alemania), algunos ordenamientos han introducido sistemas nuevos de contenci\u00f3n o encuadre de las rentas de alquiler en aquellas zonas donde el mercado se ha vuelto muy tenso y genera dificultades graves de acceso a la vivienda en el conjunto del parque residencial. La legislaci\u00f3n espa\u00f1ola en materia de arrendamientos urbanos, sin embargo, ha ignorado estos desarrollos y, a pesar de la t\u00edmida reforma en la buena direcci\u00f3n introducida por el Real decreto ley 7\/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes y en materia de vivienda y alquiler, se encuentra todav\u00eda lejos de los est\u00e1ndares europeos de seguridad, estabilidad y asequibilidad de los alquileres.
\nLa Generalidad de Catalu\u00f1a, que ya regul\u00f3 los contratos de arrendamiento r\u00fastico y otros de cultivo con la Ley 1\/2008, de 20 de febrero, de contratos de cultivo, posteriormente incorporada al C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, aborda ahora en ejercicio de su competencia en derecho civil (art\u00edculo 129 del Estatuto de autonom\u00eda de Catalu\u00f1a) la regulaci\u00f3n de los arrendamientos de vivienda. En vista de la complejidad de la materia, se ha considerado oportuno hacerla efectiva por fases. En primer lugar, por razones de urgencia extraordinaria que justifican el recurso al instrumento del Decreto ley, se regula, con la disposici\u00f3n que ahora se aprueba, un r\u00e9gimen excepcional de contenci\u00f3n de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado tenso de vivienda, tal como se definen en la parte dispositiva de esta norma. M\u00e1s adelante, en un plazo breve que la disposici\u00f3n final primera de este Decreto ley fija en seis meses, el Gobierno debe presentar al Parlamento un proyecto de ley de regulaci\u00f3n integral de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas. Finalmente, de acuerdo con la estructura del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a como c\u00f3digo abierto, esta regulaci\u00f3n tendr\u00e1 que insertarse, junto con la de las otras modalidades de arrendamiento de bienes, en el cap\u00edtulo correspondiente a los contratos sobre objeto ajeno del libro sexto del mencionado C\u00f3digo.
\nEl r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas que aqu\u00ed se establece es una medida congruente con la configuraci\u00f3n constitucional del derecho de propiedad (art\u00edculo 33 de la Constituci\u00f3n) e instrumental para la efectividad del derecho tambi\u00e9n constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n). La jurisprudencia constitucional ha reiterado que el contenido esencial de la propiedad inmobiliaria exige compaginar el derecho del propietario a percibir una utilidad econ\u00f3mica razonable de sus bienes, que este Decreto ley garantiza, con el cumplimiento de la funci\u00f3n social de los bienes destinados a vivienda, que puede implicar la imposici\u00f3n de condiciones y restricciones adecuadas a su naturaleza y a su funci\u00f3n constitucionalmente establecida.
\nLa regulaci\u00f3n que ahora se aprueba permite a la Administraci\u00f3n calificar ciertas zonas del territorio como \u00e1reas con mercado tenso de vivienda y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan a un r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de las rentas. La imposici\u00f3n de estas restricciones se concibe como una medida excepcional. A diferencia de otros ordenamientos, como el franc\u00e9s, donde el encuadre de rentas tiene duraci\u00f3n indefinida, en Catalu\u00f1a se trata de una medida limitada en el tiempo, que se puede declarar con una duraci\u00f3n m\u00e1xima de cinco a\u00f1os, en un procedimiento en el que es necesario acreditar las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptar\u00e1n las administraciones para atenuar o revertir la situaci\u00f3n de mercado tenso. La competencia para formular esta declaraci\u00f3n se atribuye al departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda, con la excepci\u00f3n de la ciudad de Barcelona, como consecuencia de su problem\u00e1tica singular y de su r\u00e9gimen especial.
\nEl efecto pretendido de contenci\u00f3n de las rentas se instrumenta por medio de la aplicaci\u00f3n del \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora, actualiza y publica el departamento competente en materia de vivienda. El \u00edndice suministra datos fiables para el conocimiento de las rentas de alquiler de viviendas an\u00e1logas a la que tiene que ser arrendada, obtenidas a partir de la informaci\u00f3n que contiene el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. El \u00edndice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicaci\u00f3n y con una superficie concretas y de los m\u00e1rgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderaci\u00f3n de varias caracter\u00edsticas de la vivienda (a\u00f1o de construcci\u00f3n, estado de conservaci\u00f3n, eficiencia energ\u00e9tica, ascensor, mobiliario, anexos). En vista de la existencia de estos m\u00e1rgenes, la normativa que ahora se introduce prev\u00e9 que sean las mismas partes contratantes las que establezcan el precio que consideran de referencia dentro de los m\u00e1rgenes del sistema de indexaci\u00f3n (o, excepcionalmente, desvi\u00e1ndose de los mismos, si bien en este caso habr\u00e1 que justificar debidamente los motivos), aun ponderando las caracter\u00edsticas relevantes de la vivienda arrendada para fijar la renta del alquiler.
\nEl r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda concluidos en \u00e1reas declaradas de mercado tenso busca un equilibrio razonable entre el deber de respeto del inter\u00e9s patrimonial del arrendador y la funci\u00f3n social de la propiedad urbana, y gira en torno a tres reglas b\u00e1sicas. La regla general limita la cuant\u00eda de la renta que puede ser convenida en el momento de formalizar el contrato, que no puede superar el precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas, incrementada, como m\u00e1ximo, en un diez por ciento. La reglas segunda y tercera establecen excepciones a la aplicaci\u00f3n de la primera regla. Por una parte, si la vivienda objeto del contrato se encontraba ya arrendada con anterioridad a la entrada en vigor del r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas y el arrendador percib\u00eda una renta superior a la que resultar\u00eda de aplicar la regla general, en el contrato o contratos subsiguientes se permite pactar, como renta m\u00e1xima, la percibida al final del contrato anterior. De este modo se protege una posici\u00f3n patrimonial del arrendador adquirida y ejercida como derecho con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo r\u00e9gimen contractual. Por otro lado, el r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los que resultan de un proceso de gran rehabilitaci\u00f3n, en cuyo caso el incremento de precio que las partes han considerado de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas se puede llegar a fijar en un m\u00e1ximo del veinte por ciento. Esta regla pretende contrarrestar el posible desincentivo que el r\u00e9gimen ordinario de contenci\u00f3n de rentas puede producir en la promoci\u00f3n de viviendas nuevas o rehabilitadas con destino al mercado libre de alquiler. La regla se aplica durante los primeros cinco a\u00f1os contadores desde de la certificaci\u00f3n de final de obra. En los contratos concluidos despu\u00e9s de este periodo ya les serian aplicables, si todav\u00eda perdurara el r\u00e9gimen especial de contenci\u00f3n de rentas, las dos reglas precedentes.
\nLas tres reglas mencionadas se complementan con normas que articulan la posibilidad de actualizar anualmente la renta si as\u00ed se pacta (en este caso, se estar\u00e1 al \u00edndice de garant\u00eda de competitividad), convenir la asunci\u00f3n de gastos generales y de servicios individuales para el arrendatario, y de repercutirle el coste de la realizaci\u00f3n de obras de mejora realizadas despu\u00e9s del plazo legal m\u00ednimo de duraci\u00f3n del contrato, elevando su renta anual incluso por encima del l\u00edmite fijado por la regla general.
\nEl Decreto ley introduce tambi\u00e9n en su parte final una disposici\u00f3n espec\u00edfica de naturaleza procesal, derivada necesariamente de las particularidades de la regulaci\u00f3n sustantiva que ahora se aprueba y amparada en la competencia del art\u00edculo 130 del Estatuto de autonom\u00eda de Catalu\u00f1a. La disposici\u00f3n traslada al \u00e1mbito del juicio verbal las disputas entre las partes contractuales sobre el importe de la renta y la eventual pretensi\u00f3n de reembolso de excesos percibidos por la parte arrendadora en los contratos sujetos al r\u00e9gimen especial de contenci\u00f3n de rentas.
\nEl Decreto ley tambi\u00e9n incorpora varias modificaciones en el r\u00e9gimen vigente aplicable a la prenda. La Ley 22\/1991, de 29 de noviembre, de garant\u00edas posesorias sobre cosa mueble, regul\u00f3 de forma extensa la figura de la prenda, incorporando cuestiones desarrolladas por la doctrina y la jurisprudencia, adapt\u00e1ndose a las exigencias sociales y econ\u00f3micas del momento. Estas mismas demandas impulsaron la revisi\u00f3n del marco legal de los derechos reales de garant\u00eda, sustituyendo la ley mencionada por la Ley 19\/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garant\u00eda. Finalmente, y de acuerdo con el principio de c\u00f3digo abierto, la Ley 5\/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a los derechos reales, incorpor\u00f3 la anterior legislaci\u00f3n a su cap\u00edtulo noveno del t\u00edtulo VI.
\nLa prenda se ha convertido en una garant\u00eda relevante por el n\u00famero de constituciones que se llevan a cabo, convirti\u00e9ndose en alternativa a la garant\u00eda real por excelencia, como ha sido la hipoteca. Asimismo, se puede constatar que, en el mismo sentido que los derechos econ\u00f3micos inmateriales han avanzado cuantitativa y cualitativamente, convirti\u00e9ndose en derechos econ\u00f3micos de primer orden \u2014y no siempre representados por t\u00edtulos valores\u2014tambi\u00e9n lo ha hecho la prenda, como instrumento \u00fatil de garant\u00eda real, para inversores y operaciones econ\u00f3micas.
\nPuesto que nuestro marco normativo vigente establece una prohibici\u00f3n expresa de la figura de la segunda pignoraci\u00f3n sobre los propios bienes, a favor de terceros acreedores, y esta se ha convertido en una herramienta eficaz de garant\u00eda jur\u00eddica para las operaciones econ\u00f3micas realizadas en el \u00e1mbito estatal e internacional, la regulaci\u00f3n catalana vigente ha desembocado en una p\u00e9rdida relevante de oportunidades y recursos, que han buscado la seguridad de entornos normativos m\u00e1s favorables. En este sentido, se dispone de datos estad\u00edsticos fiables, como lo difundido por el Consejo General del Notariado referidos al periodo 2011-2018, que permiten observar que en el primer trimestre del a\u00f1o 2018 el volumen econ\u00f3mico de las prendas firmadas en los territorios del resto de comunidades aut\u00f3nomas alcanz\u00f3 un valor de 198.836.510 euros, mientras que en Catalu\u00f1a no superaron la cifra de 1.313.876 euros.
\nEsta situaci\u00f3n comporta un agravio y una desventaja econ\u00f3mica comparativa derivado de las diferencias entre la vigente regulaci\u00f3n catalana de la prenda y la regulaci\u00f3n del derecho civil aplicable al resto de territorios que no tienen una regulaci\u00f3n propia de la prenda y, por lo tanto, para los destinatarios de las normas. Precisamente para dar respuesta a esta necesidad socioecon\u00f3mica, que requiere de una garant\u00eda real y a la vez flexible, se dispone la incorporaci\u00f3n de esta nueva regulaci\u00f3n en el libro quinto y se atiende a la urgencia de contar con una regulaci\u00f3n m\u00e1s competitiva y ventajosa para el conjunto de empresas y ciudadanos de Catalu\u00f1a.
\nEn uso de la autorizaci\u00f3n concedida por el art\u00edculo 64 del Estatuto de autonom\u00eda de Catalu\u00f1a, a propuesta de la consejera de Justicia y de acuerdo con el Gobierno,<\/p>\n

Decreto:<\/p>\n

Cap\u00edtulo 1. Disposici\u00f3n general<\/p>\n

Art\u00edculo 1. Objeto
\nEl objeto de este Decreto ley es:
\na) Regular la contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
\n1\u00ba. Que sea destinada a constituir la residencia permanente del arrendatario.
\n2\u00ba. Que se sit\u00fae en un \u00e1rea declarada con mercado tenso de vivienda.
\n3\u00ba. Que no se encuentre sujeto a un r\u00e9gimen de protecci\u00f3n oficial.
\nb) Modificar el art\u00edculo 569 del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a, relativo a la prenda.<\/p>\n

Cap\u00edtulo 2. Declaraci\u00f3n de \u00e1reas con mercado tenso de vivienda<\/p>\n

Art\u00edculo 2. \u00c1reas con mercado tenso de vivienda
\nSe consideran \u00e1reas con mercado tenso de vivienda los municipios o partes de municipios en los que se encuentra especialmente en riesgo el abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler a la poblaci\u00f3n, en condiciones que lo hagan asequible. Pueden ser indicativas de la existencia de esta situaci\u00f3n, en particular, las circunstancias siguientes:
\na) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento sostenido claramente superior al de la media del territorio de Catalu\u00f1a.
\nb) Que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o familiar supere claramente el de la media del territorio de Catalu\u00f1a.
\nc) Que un aumento eventual de la densidad demogr\u00e1fica en el municipio no se corresponda con el aumento necesario del parque de vivienda.
\nd) Que haya disponibles menos viviendas vacantes en relaci\u00f3n con la media del territorio de Catalu\u00f1a en situaciones de fuerte incremento de la demanda residencial.
\ne) Que el precio de los alquileres de vivienda experimente un crecimiento claramente superior a la tasa interanual del \u00edndice de precios al consumo del \u00e1rea afectada.<\/p>\n

Art\u00edculo 3. Declaraci\u00f3n de \u00e1rea con mercado tenso de vivienda
\n1. La competencia para efectuar la declaraci\u00f3n de \u00e1rea con mercado tenso de vivienda y su revisi\u00f3n corresponde:
\na) Al departamento de la Generalidad de Catalu\u00f1a competente en materia de vivienda.
\nb) En la ciudad de Barcelona, al Ayuntamiento, mediante un acuerdo del Pleno municipal.
\n2. La iniciativa para efectuar la declaraci\u00f3n puede partir del municipio o municipios afectados o de los entes locales supramunicipales en que se encuentren integrados.
\n3. Para formular la declaraci\u00f3n es necesaria una memoria explicativa de los motivos, en la que se acredite qu\u00e9 circunstancias la justifican, y un informe preceptivo del ayuntamiento o ayuntamientos de los municipios afectados, y que se observen los tr\u00e1mites de consulta, audiencia e informaci\u00f3n p\u00fablica previstos en el procedimiento de elaboraci\u00f3n de disposiciones de car\u00e1cter general.
\n4. La declaraci\u00f3n y sus revisiones se deben publicar en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya y en los portales de transparencia de la Generalidad y de los municipios afectados.<\/p>\n

Art\u00edculo 4. Contenido de la declaraci\u00f3n y temporalidad
\n1. La declaraci\u00f3n de \u00e1rea con mercado tenso de vivienda debe incluir una relaci\u00f3n de las actuaciones que la administraci\u00f3n que la insta y, si es diferente de esta, tambi\u00e9n la que la formula llevar\u00e1n a cabo, en su periodo de duraci\u00f3n, con el fin de atenuar o revertir la situaci\u00f3n de mercado tenso, en ejercicio de sus competencias y en colaboraci\u00f3n con otras administraciones en el marco de los instrumentos locales, supralocales y generales de planificaci\u00f3n y programaci\u00f3n de vivienda.
\n2. La declaraci\u00f3n debe indicar su duraci\u00f3n, que no puede exceder de un plazo de cinco a\u00f1os desde la publicaci\u00f3n de la declaraci\u00f3n. La declaraci\u00f3n puede ser revisada, acortando la duraci\u00f3n o dej\u00e1ndola sin efecto, si cambian las circunstancias durante su vigencia y puede tambi\u00e9n ser prorrogada o reiterada si la situaci\u00f3n lo justifica, por el mismo periodo m\u00e1ximo de tiempo.<\/p>\n

Art\u00edculo 5. \u00cdndice de referencia de precios de alquiler
\nLa declaraci\u00f3n de un municipio o de parte del mismo como \u00e1rea con mercado tenso de vivienda requiere que en todo el territorio afectado por la declaraci\u00f3n tenga aplicaci\u00f3n el \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas aprobado por el departamento competente en materia de vivienda.<\/p>\n

Cap\u00edtulo 3. R\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda<\/p>\n

Art\u00edculo 6. Determinaci\u00f3n de la renta inicial
\nEn los contratos de arrendamiento de vivienda objeto de este Decreto ley que se concluyan en \u00e1reas declaradas de mercado tenso, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un diez por ciento el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas en el mismo entorno urbano.<\/p>\n

Art\u00edculo 7. Precio de referencia
\n1. El precio de referencia se establece a partir del \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda a partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas y de las caracter\u00edsticas adicionales que se tienen en consideraci\u00f3n para calcular el \u00edndice.
\n2. En el escrito en el que se formaliza el contrato de arrendamiento se debe adjuntar el documento que genera el sistema de indexaci\u00f3n informando del \u00edndice correspondiente a una vivienda an\u00e1loga a la arrendada, expresado en \u20ac\/m\u00b2, con sus m\u00e1rgenes inferior y superior. Los datos obtenidos deben referirse a la fecha de conclusi\u00f3n del contrato.
\n3. El contrato debe indicar el importe exacto que las partes contratantes consideran precio de referencia dentro de los m\u00e1rgenes expresados por el sistema de indexaci\u00f3n, vistas todas las circunstancias de la finca arrendada que deben ser ponderadas. Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideraci\u00f3n por el sistema de indexaci\u00f3n que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada deba ir m\u00e1s all\u00e1 del margen superior, hay que justificar debidamente en el contrato las razones de la desviaci\u00f3n. En ning\u00fan caso, sin embargo, la desviaci\u00f3n puede superar el margen superior en m\u00e1s de un cinco por ciento.
\n4. Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior expresados por el sistema de indexaci\u00f3n.<\/p>\n

Art\u00edculo 8. Revisi\u00f3n de la renta
\nEn los contratos sujetos a r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas, la renta contractual solo puede ser revisada si as\u00ed se ha pactado expresamente y, en este caso, se debe hacer con remisi\u00f3n a la variaci\u00f3n anual del \u00edndice de garant\u00eda de competitividad a fecha de cada revisi\u00f3n.<\/p>\n

Art\u00edculo 9. Gastos generales y de servicios individuales
\nEn los contratos sujetos a r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas, las partes pueden pactar la asunci\u00f3n por parte delarrendatario de gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la ley. En este caso, se debe hacer constar de forma desglosada, en cada pago, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario.<\/p>\n

Art\u00edculo 10. Contratos preexistentes de renta superior al precio de referencia
\n1. Si la vivienda objeto de contrato de arrendamiento en \u00e1rea declarada de mercado tenso se encontraba previamente arrendada y la renta percibida por el arrendador superaba en el momento de la extinci\u00f3n del contrato la que resultar\u00eda de aplicar la regla del art\u00edculo 6, se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En este caso, es necesario acreditar la cuant\u00eda y la fecha de devengo de la \u00faltima renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato.
\n2. La regla del apartado 1 se aplica tambi\u00e9n a los contratos que sean renovaci\u00f3n de un contrato previo entre las mismas partes.
\n3. En los contratos a los que se refiere el apartado 1 se puede pactar la revisi\u00f3n anual de la renta y la asunci\u00f3n de gastos generales y servicios individuales por el arrendatario, en los t\u00e9rminos y dentro de los l\u00edmites legales. La revisi\u00f3n anual de la renta, en caso de pacto, se debe efectuar con remisi\u00f3n a la variaci\u00f3n anual del \u00edndice de garant\u00eda de competitividad a fecha de cada revisi\u00f3n.
\n4. A efectos de determinar la renta del contrato precedente, no se deben tomar en consideraci\u00f3n eventuales aumentos de renta acordados el a\u00f1o previo a la extinci\u00f3n del contrato que no resulten de la aplicaci\u00f3n de las reglas de actualizaci\u00f3n o elevaci\u00f3n de la renta establecidas por la ley.<\/p>\n

Art\u00edculo 11. Viviendas de nueva edificaci\u00f3n o rehabilitadas destinadas a arrendamiento
\nEn el caso de los contratos de arrendamiento de viviendas objeto de este Decreto ley, que sean de nueva edificaci\u00f3n o resultantes de un proceso de gran rehabilitaci\u00f3n, durante los cinco a\u00f1os posteriores a la obtenci\u00f3n del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar en un veinte por ciento el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de caracter\u00edsticas an\u00e1logas en el mismo entorno urbano. Se except\u00faa el caso en el que se hayan obtenido subvenciones p\u00fablicas para la realizaci\u00f3n de las obras, supuesto en el que la renta queda sujeta al incremento m\u00e1ximo previsto por el art\u00edculo 6.<\/p>\n

Art\u00edculo 12. Obras de mejora
\nEn los contratos sujetos a r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas, la realizaci\u00f3n por el arrendador de obras de mejora permite, transcurrido el plazo m\u00ednimo de duraci\u00f3n obligatorio para el arrendador, elevar la renta en los t\u00e9rminos previstos por la ley, aunque esta supere el l\u00edmite establecido en el art\u00edculo 6.<\/p>\n

Art\u00edculo 13. Reembolso de cantidades percibidas en exceso
\nEl cobro por el arrendador de rentas que superen los l\u00edmites establecidos por el art\u00edculo 6 otorga derecho al arrendatario a obtener la restituci\u00f3n de las cantidades abonadas en exceso con devengo del inter\u00e9s legal.<\/p>\n

Art\u00edculo 14. Ofertas de arrendamiento de vivienda en \u00e1reas declaradas de mercado tenso
\nEn todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en \u00e1rea declarada de mercado tenso, incluidos los arrendamientos a los que se refieren los art\u00edculos 10 y 11, se debe informar de la aplicaci\u00f3n del \u00edndice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda.<\/p>\n

Disposiciones adicionales<\/p>\n

Primera. Resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos
\nEl departamento competente en materia de mediaci\u00f3n en el \u00e1mbito del derecho privado debe impulsar, en colaboraci\u00f3n con el departamento competente en materia de vivienda y con las entidades representativas de los agentes que intervienen en la prestaci\u00f3n de servicios inmobiliarios, el establecimiento de sistemas de resoluci\u00f3n extrajudicial de conflictos que se produzcan entre arrendadores y arrendatarios como consecuencia de los contratos de alquiler y, en particular, de la determinaci\u00f3n de las rentas y las pretensiones de reembolso de cantidades pagadas en exceso en aplicaci\u00f3n de este Decreto ley. En el supuesto de que el contrato se concluya entre una empresa y una persona consumidora, las partes pueden optar por la mediaci\u00f3n y\/o el arbitraje de consumo.<\/p>\n

Segunda. Procedimiento judicial
\nLas demandas que tengan por objeto la determinaci\u00f3n de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetos al r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de renta se deciden en juicio verbal, con independencia de su cuant\u00eda.<\/p>\n

Tercera. R\u00e9gimen de alquiler de viviendas de mayor superficie
\nLa declaraci\u00f3n de \u00e1rea con mercado tenso de vivienda puede determinar, de forma motivada, que el r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas previsto en este Decreto ley no sea de aplicaci\u00f3n a las viviendas con una superficie de techo \u00fatil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.<\/p>\n

Disposiciones transitorias<\/p>\n

Primera. R\u00e9gimen de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes
\nLos contratos de arrendamiento de vivienda concluidos con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto ley se siguen rigiendo por lo que establece la legislaci\u00f3n anterior. En caso de novaci\u00f3n del contrato que suponga una ampliaci\u00f3n de la duraci\u00f3n o una modificaci\u00f3n de la renta, con posterioridad a la declaraci\u00f3n del \u00e1rea en que se encuentre la vivienda como \u00e1rea con mercado tenso de vivienda, debe aplicarse lo establecido en este Decreto ley.<\/p>\n

Segunda. R\u00e9gimen de las viviendas de nueva edificaci\u00f3n o rehabilitadas destinadas a arrendamiento.
\nEl r\u00e9gimen de contenci\u00f3n de rentas establecido por este Decreto ley se aplicar\u00e1 a las viviendas de nueva edificaci\u00f3n o resultantes de un proceso de gran rehabilitaci\u00f3n una vez hayan transcurrido tres a\u00f1os desde la entrada en vigor de este Decreto ley.<\/p>\n

Disposici\u00f3n derogatoria
\nQueda derogada la disposici\u00f3n final sexta de la Ley 4\/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protecci\u00f3n del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusi\u00f3n residencial.<\/p>\n

Disposiciones finales<\/p>\n

Primera. Regulaci\u00f3n del contrato de arrendamiento de fincas urbanas
\nEn el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de este Decreto ley, el Gobierno debe elaborar y presentar al Parlamento de Catalu\u00f1a un proyecto de ley del contrato de arrendamiento de fincas urbanas.<\/p>\n

Segunda. Modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a
\n1. Se modifica el art\u00edculo 569-13, que queda redactado de la siguiente forma:
\n\u201cArt\u00edculo 569-13. Requisitos de constituci\u00f3n
\n1. La prenda, constituida por cualquier t\u00edtulo, requiere:
\na) La transmisi\u00f3n de la posesi\u00f3n de los bienes a los acreedores o a terceras personas, de acuerdo con las pignorantes, por cualquier medio admitido por este c\u00f3digo.
\nb) El poder de libre disposici\u00f3n del bien mueble pignorado por la persona que lo pignora.
\n2. La prenda tan s\u00f3lo tiene efectos contra terceras personas desde el momento en que la fecha en que se ha acordado constituirla consta en un documento p\u00fablico.
\n3. La prenda de cr\u00e9ditos se debe constituir en un documento p\u00fablico y se debe notificar al deudor o deudora del cr\u00e9dito pignorado. Esta persona se libera de la obligaci\u00f3n si paga a su acreedor o acreedora antes de tener conocimiento de la prenda.\u201d
\n2. Se modifica el art\u00edculo 569-15, que queda redactado de la siguiente forma:
\n\u201cArt\u00edculo 569-15. Pluralidad de prendas e indivisibilidad
\n1. Un bien pignorado se puede volver a pignorar, salvo pacto en contra. La persona que pignore tiene la carga de manifestar, en el momento de la constituci\u00f3n de la nueva prenda, la existencia y las condiciones de las prendas anteriores.
\n2. En caso de ejecuci\u00f3n, la prioridad entre las diversas prendas viene determinada por la fecha de su constituci\u00f3n, salvo pacto en contrario.
\n3. La garant\u00eda es indivisible, aunque se dividan el cr\u00e9dito o la deuda.\u201d
\n3. Se modifica el art\u00edculo 569-20, que queda redactado de la siguiente forma:
\n\u201cArt\u00edculo 569-20. Realizaci\u00f3n del valor del bien pignorado
\n1. Los acreedores, una vez vencida la deuda garantizada con la prenda, pueden realizar el valor del bien pignorado, de acuerdo con lo que establece este art\u00edculo, si han requerido el pago a los deudores y si en el plazo de un mes no hay oposici\u00f3n judicial de estos acompa\u00f1ada de la consignaci\u00f3n o del afianzamiento del valor de la deuda por una entidad de cr\u00e9dito.
\n2. El notario o notaria, en los casos de pignoraci\u00f3n de participaciones sociales o de acciones nominativas, debe notificar, de oficio, a la sociedad el inicio del proceso.
\n3. Las personas acreedoras pignoraticias y las pignorantes pueden acordar que cualquiera de ellas o una tercera persona venda el bien pignorado. Este acuerdo, que se debe formalizar en un documento p\u00fablico, debe contener los criterios de la enajenaci\u00f3n y el plazo en el que se debe cumplir, que no puede superar los seis meses, y se debe notificar fehacientemente a los titulares conocidos de derechos reales sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posici\u00f3n de las personas acreedoras pignoraticias.
\n4. Las personas acreedoras pignoraticias, si no hay un acuerdo para la venta directa, pueden enajenar el bien por medio de una subasta notarial si aportan al notario o notaria que lo autoriza el t\u00edtulo de constituci\u00f3n de la prenda y el requerimiento de pago y le garantizan la falta de oposici\u00f3n judicial, de acuerdo con las reglas siguientes:
\na) La subasta, salvo pacto en contra, se debe hacer en cualquier notar\u00eda del municipio donde los deudores tienen el domicilio, si est\u00e1 en Catalu\u00f1a, a elecci\u00f3n de los acreedores. Si no hay ninguna notar\u00eda en dicho municipio, se debe hacer en cualquiera de las que haya en el distrito notarial.
\nb) Se deben citar a la subasta las personas deudoras, las pignorantes, si son otras personas, las acreedoras pignoraticias si hay m\u00e1s de una prenda, y las otras titulares de derechos reales sobre el bien. La notificaci\u00f3n se hace de acuerdo con lo que establece la legislaci\u00f3n notarial. La subasta se debe anunciar, con un m\u00ednimo de cinco y un m\u00e1ximo de quince d\u00edas h\u00e1biles de antelaci\u00f3n con respecto a la fecha de esta, en uno de los diarios de m\u00e1s circulaci\u00f3n en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
\n5. Las personas acreedoras pignoraticias, si la prenda recae sobre dinero o sobre un t\u00edtulo representativo de dinero, siempre que sea por una cantidad l\u00edquida y exigible, los pueden hacer suyos, sin necesidad de subasta previa, pero solamente hasta el l\u00edmite del importe del cr\u00e9dito garantizado, con el \u00fanico requisito de notificarlo fehacientemente a las personas deudoras antes de hacerlo.
\n6. La enajenaci\u00f3n, si la prenda recae sobre valores cotizables y otros instrumentos financieros que se asimilan de acuerdo con las leyes, se debe hacer seg\u00fan el procedimiento espec\u00edfico que establece la legislaci\u00f3n aplicable en materia de mercado de valores.
\n7. Las personas deudoras, si los objetos pignorados son diversos, pueden exigir que termine la realizaci\u00f3n cuando la enajenaci\u00f3n de algunos ya haya cubierto la deuda garantizada y los gastos de la ejecuci\u00f3n.
\n8. La ejecuci\u00f3n que establece este art\u00edculo es aplicable supletoriamente a las prendas que constituyen los montes de piedad legalmente reconocidos y a las prendas de garant\u00eda financiera.\u201d<\/p>\n

Tercera. Competencia
\nEste Decreto ley se dicta al amparo del art\u00edculo 129 del Estatuto de autonom\u00eda de Catalu\u00f1a, por el que se atribuye a la Generalidad de Catalu\u00f1a la competencia exclusiva en materia de derecho civil, excepto en las materias que el art\u00edculo 149.1.8 de la Constituci\u00f3n atribuye en todo caso al Estado. La disposici\u00f3n adicional segunda se dicta al amparo del art\u00edculo 130 del Estatuto de autonom\u00eda de Catalu\u00f1a, de acuerdo con el cual corresponde a la Generalidad dictar las normas procesales espec\u00edficas que deriven de las particularidades del derecho sustantivo de Catalu\u00f1a.<\/p>\n

Cuarta. Entrada en vigor
\nEl presente Decreto ley entra en vigor al d\u00eda siguiente al de su publicaci\u00f3n en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.<\/p>\n

Por ello, ordeno que todos los ciudadanos a los que les sea de aplicaci\u00f3n el presente Decreto ley cooperen para su cumplimiento y que los tribunales y las autoridades a los que corresponda lo hagan cumplir.<\/p>\n

Barcelona, 21 de mayo de 2019<\/p>\n

Joaquim Torra i Pla
\nPresidente de la Generalidad de Catalu\u00f1a<\/p>\n

Ester Capella i Farr\u00e9
\nConsejera de Justicia<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

DECRETO LEY 9\/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contenci\u00f3n de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificaci\u00f3n del libro quinto del C\u00f3digo civil de Catalu\u00f1a en el \u00e1mbito de la prenda.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[1918],"class_list":["post-13864","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-novedades-normativas","tag-arrendamiento-viviendacatalunya"],"acf":[],"yoast_head":"\nArrendamiento vivienda CATALUNYA - Normativa Municipal<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/normativamunicipal.com\/?p=13864\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Arrendamiento vivienda CATALUNYA - 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